Zoneamento: o que é e como funciona em São Paulo?

Se você está procurando alugar uma loja de rua na cidade de São Paulo para abrir o seu negócio, é importante entender os diferentes tipos de zoneamento que existem na cidade. O zoneamento determina quais tipos de atividades comerciais são permitidas em cada região da cidade, e é importante estar ciente dessas restrições antes de escolher o seu imóvel.

Existem diversos tipos de zoneamento em São Paulo, e cada um deles tem suas próprias regras e restrições. Abaixo, vamos explicar alguns dos principais tipos de zoneamento que você pode encontrar na cidade e quais as atividades permitidas em cada um deles:

ZC (Zona de Centralidade)

Essa é a zona de maior adensamento e intensidade de uso da cidade, voltada principalmente para atividades de comércio e serviços. É permitido um grande número de usos comerciais, residenciais e de serviços, com alguns limites de altura e taxa de ocupação do solo. Permite uma ampla gama de atividades econômicas e comerciais.

• Comércio varejista em geral, como lojas de roupas, calçados, eletrônicos, livros, entre outros;
• Serviços pessoais, como salões de beleza, barbearias, clínicas de estética, spas, entre outros;
• Serviços de saúde, como consultórios médicos, odontológicos, clínicas, laboratórios, hospitais, entre outros;
• Serviços financeiros, como bancos, casas de câmbio, corretoras de valores, entre outros;
• Restaurantes, bares, lanchonetes e outros estabelecimentos de alimentação;
• Instituições de ensino, como escolas, faculdades e universidades;
• Hotéis, motéis e pousadas;
• Atividades culturais, como teatros, cinemas, galerias de arte, entre outros;
• Atividades esportivas, como academias, clubes, estádios, entre outros.

ZCOR-1 (Zona de Centralidade Orientada)

Essa é uma zona de centralidade orientada para o transporte coletivo, com o objetivo de incentivar o uso de transportes públicos e reduzir o tráfego de veículos particulares. É permitido um grande número de usos comerciais, residenciais e de serviços, com algumas restrições quanto à altura dos edifícios e à ocupação do solo.

• Comércio varejista em geral
• Comércio de alimentos, como padarias, mercearias e supermercados
• Comércio de vestuário e acessórios, como lojas de roupas, calçados e joias
• Serviços pessoais, como salões de beleza e barbearias
• Serviços profissionais, como escritórios de advocacia, contabilidade e arquitetura
• Instituições de ensino, como escolas e universidades
• Serviços de saúde, como clínicas e consultórios médicos
• Hotéis e hospedagem
• Restaurantes e bares
• Estacionamentos comerciais
• Residências unifamiliares ou multifamiliares

ZCOR-2 (Zona de Centralidade Orientada de Nível Secundário)

Essa é uma zona de centralidade com menor intensidade de uso do que a ZCOR-1, voltada principalmente para atividades de comércio e serviços de menor porte. É permitido um grande número de usos comerciais, residenciais e de serviços, com algumas restrições quanto à altura dos edifícios e à ocupação do solo.

• Comércio varejista em geral
• Comércio de alimentos, como padarias, mercearias e supermercados
• Comércio de vestuário e acessórios, como lojas de roupas, calçados e joias
• Serviços pessoais, como salões de beleza e barbearias
• Serviços profissionais, como escritórios de advocacia, contabilidade e arquitetura
• Instituições de ensino, como escolas e universidades
• Serviços de saúde, como clínicas e consultórios médicos
• Hotéis e hospedagem
• Restaurantes e bares
• Estacionamentos comerciais
• Residências unifamiliares ou multifamiliares
• Grandes equipamentos urbanos, como estações de tratamento de água e esgoto, e usinas de reciclagem
• Atividades culturais e de lazer, como teatros, cinemas e parques de diversão
• Instalações esportivas, como ginásios e estádios
• Atividades de entretenimento noturno, como casas noturnas e bares com música ao vivo

ZCOR-3 (Zona de Centralidade Orientada de Nível Terciário)

Essa é uma zona de centralidade com menor intensidade de uso do que a ZCOR-2, voltada principalmente para atividades de lazer e entretenimento. É permitido um grande número de usos comerciais, residenciais e de serviços, com algumas restrições quanto à altura dos edifícios e à ocupação do solo.

• Comércio varejista em geral
• Comércio de alimentos, como padarias, mercearias e supermercados
• Comércio de vestuário e acessórios, como lojas de roupas, calçados e joias
• Serviços pessoais, como salões de beleza e barbearias
• Serviços profissionais, como escritórios de advocacia, contabilidade e arquitetura
• Instituições de ensino, como escolas e universidades
• Serviços de saúde, como clínicas e consultórios médicos
• Hotéis e hospedagem
• Restaurantes e bares
• Estacionamentos comerciais
• Residências unifamiliares ou multifamiliares
• Atividades culturais e de lazer, como teatros, cinemas e parques de diversão
• Instalações esportivas, como ginásios e estádios
• Atividades de entretenimento noturno, como casas noturnas e bares com música ao vivo
• Grandes equipamentos urbanos, como estações de tratamento de água e esgoto, e usinas de reciclagem

ZEM (Zoneamento Eixo de Estruturação da Transformação Urbana)

O ZEM foi criado em 2014 com o objetivo de estimular a revitalização de áreas urbanas subutilizadas e pouco desenvolvidas. Essa zona permite uma grande variedade de usos, incluindo residencial, comercial e de serviços, com o objetivo de atrair atividades econômicas e melhorar a qualidade de vida dos moradores. O ZEM é aplicado em áreas próximas a eixos de transporte público, como corredores de ônibus e linhas de metrô, e pode ter altura máxima de 28 metros.

• Comércio varejista em geral
• Comércio de alimentos, como padarias, mercearias e supermercados
• Comércio de vestuário e acessórios, como lojas de roupas, calçados e joias
• Serviços pessoais, como salões de beleza e barbearias
• Serviços profissionais, como escritórios de advocacia, contabilidade e arquitetura
• Instituições de ensino, como escolas e universidades
• Serviços de saúde, como clínicas e consultórios médicos
• Hotéis e hospedagem
• Restaurantes e bares
• Estacionamentos comerciais
• Residências unifamiliares ou multifamiliares
• Atividades culturais e de lazer, como teatros, cinemas e parques de diversão
• Instalações esportivas, como ginásios e estádios
• Atividades de entretenimento noturno, como casas noturnas e bares com música ao vivo
• Grandes equipamentos urbanos, como estações de tratamento de água e esgoto, e usinas de reciclagem

ZEU (Zoneamento Eixo de Estruturação e Transformação Urbana)

O ZEU foi criado em 2016 com o objetivo de concentrar o desenvolvimento urbano em áreas próximas a eixos de transporte público de alta capacidade, como corredores de ônibus e linhas de metrô. Essa zona também permite uma grande variedade de usos, mas com algumas restrições, com o objetivo de garantir uma ocupação urbana mais adequada às características do local. O ZEU pode ter altura máxima de até 48 metros e permite a construção de edifícios comerciais, residenciais e de serviços.

• Comércio varejista e atacadista em geral, como lojas de roupas, calçados, eletrônicos, materiais de construção, supermercados, entre outros;
• Serviços pessoais, como salões de beleza, barbearias, clínicas de estética, spas, entre outros;
• Serviços de saúde, como consultórios médicos, odontológicos, clínicas, laboratórios, hospitais, entre outros;
• Serviços financeiros, como bancos, casas de câmbio, corretoras de valores, entre outros;
• Restaurantes, bares, lanchonetes e outros estabelecimentos de alimentação;
• Instituições de ensino, como escolas, faculdades e universidades;
• Hotéis, motéis e pousadas;
• Atividades culturais, como teatros, cinemas, galerias de arte, entre outros;
• Atividades esportivas, como academias, clubes, estádios, entre outros.

ZEUP (Zoneamento Eixo de Estruturação e Transformação Urbana de Proteção Ambiental)

O Zoneamento Eixo de Estruturação e Transformação Urbana de Proteção Ambiental (ZEUP) de São Paulo foi criado para estimular o desenvolvimento urbano em áreas próximas a eixos de transporte público de alta capacidade, como corredores de ônibus e linhas de metrô, e ao mesmo tempo proteger o meio ambiente e garantir uma ocupação urbana adequada às características do local.

• Comércio varejista em geral
• Comércio de alimentos, como padarias, mercearias e supermercados
• Comércio de vestuário e acessórios, como lojas de roupas, calçados e joias
• Serviços pessoais, como salões de beleza e barbearias
• Serviços profissionais, como escritórios de advocacia, contabilidade e arquitetura
• Instituições de ensino, como escolas e universidades
• Serviços de saúde, como clínicas e consultórios médicos
• Hotéis e hospedagem
• Restaurantes e bares
• Estacionamentos comerciais
• Residências unifamiliares ou multifamiliares
• Atividades culturais e de lazer, como teatros, cinemas e parques de diversão
• Instalações esportivas, como ginásios e estádios
• Atividades de entretenimento noturno, como casas noturnas e bares com música ao vivo
• Grandes equipamentos urbanos, como estações de tratamento de água e esgoto, e usinas de reciclagem

Outros zoneamentos

Atividades permitidas por zoneamento incluem:

• AC-1: Usos comerciais e de serviços que demandem maior visibilidade e acessibilidade, como lojas, restaurantes, bancos, hotéis, entre outros.
• Praça-Canteiro: Áreas destinadas à implantação e conservação de praças, canteiros e jardins, sem permissão de atividades econômicas.
• ZC-ZEIS: Usos mistos com predominância de atividades comerciais e de serviços, bem como atividades de interesse social, como unidades habitacionais de interesse social, creches, escolas, entre outros.
• ZCORa: Usos mistos com predominância de atividades comerciais e de serviços, com restrições específicas em relação à altura e densidade de construção, e que visam a valorização e proteção do patrimônio histórico e cultural.
• ZDE-1: Usos comerciais, de serviços e industriais em áreas próximas às vias expressas e aos centros logísticos, com restrições em relação à poluição sonora, ambiental e visual.
• ZDE-2: Usos industriais, logísticos e de armazenagem em áreas próximas às vias expressas, com restrições em relação à poluição sonora, ambiental e visual.
• ZEIS-1: Unidades habitacionais de interesse social, escolas, creches, equipamentos públicos e comércios de pequeno porte em áreas ocupadas por população de baixa renda, para fins de regularização fundiária.
• ZEIS-3: Unidades habitacionais de interesse social e atividades de pequeno porte, como comércios e serviços, em áreas destinadas à produção de habitação de interesse social e de requalificação urbana.
• ZEIS-5: Unidades habitacionais de interesse social em áreas destinadas a programas de urbanização e regularização fundiária.
• ZEMP: Usos industriais, logísticos e de armazenagem, com restrições em relação à poluição sonora, ambiental e visual, em áreas destinadas à implantação de empreendimentos econômicos.
• ZER-1: Usos predominantemente rurais e atividades agropecuárias em áreas de preservação ecológica, com restrições específicas em relação à preservação ambiental.
• ZEUa: Usos mistos com predominância de atividades comerciais, industriais e de serviços, com restrições específicas em relação à altura e densidade de construção, e que visam a valorização e proteção do patrimônio histórico e cultural.
• ZMa: Usos mistos com predominância de atividades residenciais, mas que permitem atividades comerciais e de serviços em pequena escala.
• ZPI-1: Usos industriais, logísticos e de armazenagem, com restrições em relação à poluição sonora, ambiental e visual, em áreas destinadas à implantação de polos industriais.
• ZPR: Usos mistos com predominância de atividades residenciais e comércios de pequeno porte, em áreas de preservação e requalificação urbana.

Ao procurar por uma loja de rua em São Paulo, é importante verificar o zoneamento da região para saber se a atividade comercial que você pretende realizar é permitida naquele local. Dessa forma, você evita problemas legais e pode investir em um negócio com segurança.

Atenção: É importante verificar a legislação municipal atualizada para garantir que a atividade específica que se deseja desenvolver esteja de fato permitida no zoneamento em questão e em qual intensidade e condições. Além disso, pode haver limitações e exigências específicas para cada atividade dentro do zoneamento, dependendo do tipo de imóvel e localização. Antes de avançar para uma proposta, consulte a SuaQuadra para garantir que o seu negócio é permitido considerando todos os fatores específicos.